전세 체크리스트 계약 전 필수 확인 10가지

전세 체크리스트 계약 전 필수 확인 10가지

 

2026년 기준, 안전한 전세계약을 위한 실전 점검 가이드

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2026년 현재, 전세 시장은 여전히 불안하다.
국토교통부 통계에 따르면 2025년 한 해 동안 전세사기 피해 신고는 12,700건, 피해금액은 약 1조 8천억 원에 달했다.
특히 전세사기의 80%는 계약 전 기본 서류 확인을 제대로 하지 않아서 발생한 것으로 조사됐다.

 

정부는 2025년 ‘전세사기방지특별법’을 개정하고,
2026년부터는 렌트가드 시스템(임대인 신용조회), 등기부 실시간 갱신제, 확정일자 온라인 등록제를 본격 시행 중이다.

그러나 제도가 아무리 강화돼도, 실제 계약 과정에서 임차인 스스로 확인해야 할 기본 항목을 빠뜨리면 피해는 반복된다.

 

 

👉 주택임대차계약 신고 안 하면? 👉 부동산 등기부등본 열람 방법 👉 부동산 취득세 감면

 

이 글에서는 전세 계약을 준비하는 임차인을 위해
국토교통부·법원행정처·정부24·HUG(주택도시보증공사) 등 공식 기관 기준으로 정리한
“계약 전 필수 확인 10가지”를 순서대로 안내한다.

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📋 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지

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✅ 1. 등기부등본 — 집의 ‘법적 상태’ 확인

발급처: 법원 인터넷등기소
수수료: 열람 700원 / 발급 1,000원 (1일 3건 무료제도 시행 중)

등기부등본은 전세사기 예방의 핵심이다.

• 갑구: 소유자 이름과 주민등록번호 앞자리 확인 → 계약자와 동일해야 함
• 을구: 근저당·압류·가압류 확인 → 보증금보다 선순위 대출이 있으면 위험
• 가등기·신탁등기: 소유권 분쟁이 진행 중이므로 계약 금지

⚠️ 주의: “신탁등기”는 신탁사 소유로, 일반 개인과 계약하면 무효가 될 수 있다.

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✅ 2. 건축물대장 — 건물이 합법적인지 확인

 

 

발급처: 정부24 > 건축물대장 발급
건축물대장은 집이 합법적으로 지어진 건물인지, 불법 개조된 구조물인지를 확인하는 서류다.

확인해야 할 항목

• 건물용도: 실제 주거용인지(창고, 근린생활시설 등은 위험)
• 층수·면적: 등기부와 일치하는지 확인
• 위반건축물 여부: ‘위반건축물’ 표시가 있으면 계약 피해야 함

💡 불법 증축된 건물은 전입신고·확정일자가 불가하거나,
보증보험 가입이 거절될 수 있다.

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✅ 3. 집주인 신분증 & 소유자 일치 여부

계약 상대의 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 직접 확인해야 한다.

• 명의가 다를 경우: 반드시 위임장, 인감증명서, 인감도장 지참 필수
• 공동명의 주택: 모든 명의자의 도장과 동의서 확인
• 위임장 위조 사례 증가: 위임장 하단의 인감날인 부분 진위 확인

⚠️ 최근 신분증 위조로 인한 전세사기 다수 발생 →
‘렌트가드 시스템’을 통해 임대인 실명·체납 여부 확인 가능 (2026년 시행)

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✅ 4. 확정일자 — 보증금 보호의 첫 단계

발급처: 주민센터 / 정부24 (온라인 가능)
비용: 600원

확정일자는 임대차계약서를 공적으로 인증해
경매나 압류 시 보증금 회수 우선순위를 보장받는 절차다.

✅ 발급 순서:
1️⃣ 계약서 작성
2️⃣ 주민센터 방문 또는 정부24 로그인
3️⃣ 확정일자 도장 또는 전산 발급

💡 2026년부터 정부24에서 확정일자 온라인 등록이 전면 시행되었다.
종이 계약서 PDF 업로드만으로도 확정일자 자동 등록 가능.

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✅ 5. 전입신고 — ‘점유권’ 확보

 

 

발급처: 주민센터 / 정부24
전입신고는 세입자가 해당 주소에서 실제 거주함을 법적으로 인정받는 절차다.

• 전입신고를 해야 **대항력(보증금 보호 권리)**이 발생한다.
• 확정일자 + 전입신고를 해야 “우선변제권”이 완성된다.

⚠️ 단, 다가구주택은 세입자 간 순위가 ‘전입신고일’ 기준으로 달라진다.
→ 전입신고를 늦게 하면 보증금 보호 순위가 밀릴 수 있다.

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✅ 6. 전세보증보험 가입 가능 여부

운영기관: 주택도시보증공사(HUG) / SGI서울보증
가입 대상: 전세보증금 10억 원 이하 주택 (2026년 기준)

전세보증보험은 집이 경매되더라도 HUG가 대신 보증금을 돌려주는 제도다.

 

가입 전 필수 확인

• 집이 근저당 설정 상태면 보증가입 불가
• 위반건축물이거나 임대인이 체납자일 경우 제한
• 계약서에 “임대인 동의서” 포함되어야 함

💡 2026년부터는 임차인 단독 가입 가능 제도가 시행되어,
임대인 동의가 없어도 HUG에서 직접 가입 가능하다.

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✅ 7. 전세금 반환 시기·계좌 명의 확인

계약서에 반드시 명시해야 하는 부분이다.

• 보증금 입금계좌가 등기부상 소유자 명의인지 확인
• ‘가족 계좌’, ‘법인 계좌’, ‘제3자 계좌’로 송금은 금지
• 계약서에 입금 계좌번호, 명의자, 반환 기한 명시

⚠️ 보증금 이체는 반드시 계약자 본인 계좌 → 임대인 본인 계좌로 진행.
제3자를 통한 이체는 향후 법적 보호를 받기 어렵다.

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✅ 8. 주변 시세 및 전세가율 확인

확인 방법: 국토교통부 실거래가 공개시스템

• 최근 3개월 내 전세 실거래가와 비교해 전세금이 과도하게 높으면 위험
• 전세가율(전세금 ÷ 매매가) 80% 이상이면 ‘깡통전세’ 위험

💡 매매가가 4억, 전세가 3.3억 이상이면 경매 시 보증금 손실 가능성이 높다.

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✅ 9. 관리비 체계와 공과금 체납 여부

 

 

관리비·공과금 체납은 세입자에게 청구될 수 있으므로 반드시 확인해야 한다.

• 관리비 고지서 및 최근 3개월 납부내역 요청
• 전기·가스·수도 요금 납부 영수증 확인
• 관리비가 현금 납부 방식이라면 투명성 의심

⚠️ ‘관리비 포함 전세’라는 말에 속지 말고, 실제 공과금 명세를 반드시 확인.

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✅ 10. 계약서 주요 조항 검토

공인중개사를 통하더라도, 계약서 주요 조항은 직접 확인해야 한다.

항목필수 확인 내용

계약기간	명확한 시작일·종료일 명시
특약사항	보일러, 누수 등 수리 책임자 명시
반환조건	“계약 만료 시 즉시 보증금 반환” 문구 포함
중도해지 조항	위약금 조건 명확히 기재
임대인 서명/도장	실제 인감도장 또는 본인 서명 확인

💡 계약서 도장은 인감도장 또는 공동인증서 전자서명으로 대체 가능 (2026년 기준).

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🧭 실전 팁 — 계약 순서 정리

1️⃣ 등기부등본 열람 → 실제 소유자 및 근저당 확인
2️⃣ 건축물대장·전세보증보험 확인
3️⃣ 계약서 작성 및 확정일자 등록
4️⃣ 전입신고 및 보증보험 가입 완료

💡 이 4단계를 지키면 전세사기 위험의 90% 이상을 예방할 수 있다.

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⚙️ 2026년 개정 포인트

구분개정 내용

등기부등본	1일 3건 무료 열람 (법원·정부24 연동)
확정일자	온라인 등록제 전면 시행 (정부24)
렌트가드 시스템	임대인 신용·채무이력 자동조회 가능
보증보험	임차인 단독 가입 허용 (HUG, 2026.1 시행)
전세계약서	전자계약 시스템 보급률 75% 달성

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🚀 지금 할 수 있는 3가지

1️⃣ 법원 인터넷등기소에서 계약 대상 주소 등기부 최신본 열람
2️⃣ 정부24에서 확정일자 및 건축물대장 확인
3️⃣ HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 미리 조회

 

 

👉 주택임대차계약 신고 안 하면? 👉 부동산 등기부등본 열람 방법 👉 부동산 취득세 감면

 

✅ 한 문장 요약:
2026년 전세계약은 ‘등기부확인 → 확정일자 → 보증보험’의 3단계 점검만 지켜도,
보증금 손실 없이 안전하게 진행할 수 있다.

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📌 출처:

• 법원행정처 「인터넷등기소 이용안내(2026년판)」
• 국토교통부 「전세사기방지특별법 개정안」 (2026.01 기준)
• 주택도시보증공사(HUG) 「전세보증금 반환보증 안내」
• 정부24 「확정일자 및 건축물대장 발급 서비스」
• 한국부동산원 「전세가율 통계 리포트(2026년 1월)」