전세 체크리스트 | 계약 전 반드시 확인해야 할 필수항목과 사기 예방

전세 체크리스트 | 계약 전 반드시 확인해야 할 필수항목과 사기 예방

 

2025년 부동산 시장에서 전세 계약은 여전히 주거 선택의 중요한 방식으로 자리 잡고 있다. 하지만 전세 사기, 깡통전세, 위장임대 등 다양한 형태의 위험이 현실화되고 있다.

 

특히 청년, 신혼부부, 1인 가구와 같이 부동산 지식과 정보 접근이 취약한 계층이 피해의 중심에 서 있는 경우가 많다. 정부는 이러한 피해를 줄이기 위해 전세 사기 예방 정책과 공공 시스템을 강화하고 있다.

 

 

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전세 계약을 준비하는 사람이라면 단순히 가격과 위치만 볼 것이 아니라 법적 안전장치와 확인 절차를 철저히 이해해야 한다. 이 글에서는 계약 전 반드시 확인해야 할 전세 체크리스트와 함께, 전세 사기를 예방하는 안전 가이드를 최신 제도 기준으로 상세히 정리한다.

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전세 계약 시 핵심 확인 항목

1. 등기부등본 확인 (소유권 및 권리관계 검토)

• 등기부등본 발급처: 정부24(www.gov.kr), 대법원 인터넷등기소
• 확인 포인트: 소유자 명의, 근저당권 설정 여부, 가압류·가처분·경매 이력
• 주의사항: 계약 전, 잔금 지급 직전 반드시 최신 발급본 확인 필수

2. 전입신고 및 확정일자 (대항력과 우선변제권 확보)

• 전입신고: 주민센터 또는 정부24
• 확정일자 부여: 전입신고 후 임대차계약서 지참하여 주민센터 방문
• 효과: 전입신고 + 확정일자를 받아야 전세보증금 보호 가능

3. 임대인 신분 확인 및 실제 소유자 여부 검증

• 등기부등본의 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 반드시 확인
• 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 확인

4. 보증금 반환보장 수단 확보 (전세보증보험 등)

• 보증보험 가입처: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증
• 가입 조건: 보증금, 건물 연식, 공시가격 등 조건 충족 필요
• 가입 방법: 임차인이 직접 신청 가능, 일부 임대인은 부담을 원할 수 있음
• 보험료: 보증금 규모에 따라 차등(예: 보증금 2억 원 기준 약 20만~30만 원 수준)

5. 건축물대장과 사용승인서 확인

• 확인 이유: 불법 건축물 여부 확인
• 발급처: 정부24, 민원24 또는 관할 구청 건축과

6. 전세금 반환 이행 특약 조항 명시

• 계약서에 "임대인은 계약 종료 시 보증금을 반환한다"는 문구 반드시 삽입
• 지연 시 이자 지급 조항 포함 권장

7. 관리비·공과금 미납 여부 확인

• 기존 입주자 또는 관리사무소 통해 확인 가능
• 미납 시 임차인이 부담하게 되는 경우 있음

 

 

8. 주변 시세 및 실거래가 비교

• 조회처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr), KB부동산, 한국부동산원
• 주변 시세와 비교해 지나치게 낮은 전세가는 사기 의심 신호

9. 계약서 작성 시 유의사항

• 특약사항 항목 공란 없이 꼼꼼히 작성
• 임대인과 임차인 서명·날인 필수
• 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 계좌이체 (이체 내역 보관)

10. 공인중개사 확인 및 책임 범위 확인

• 중개사 등록번호 및 자격증 실물 확인
• 공제조합 가입 여부 확인 (한국공인중개사협회 등)
• 계약 시 중개사가 권한 범위 내에서 서명했는지 확인

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전세 사기 예방을 위한 제도 및 정책 (2025년 기준)

1. 전세 사기 피해자 지원제도

• 주관: 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG)
• 지원 내용:
  • 긴급 거처 제공 (임시 주거시설)
  • 긴급 생활비 지원 (2025년 최대 150만 원)
  • 전세금 반환 소송 비용 일부 지원

2. 깡통전세 방지 시스템 고도화

• HUG 깡통전세 위험 알림제 운영 강화
• 계약 전 주소 입력 시 위험도 분석 제공
• 건물 연식, 보증금 대비 시세 분석 등 반영

3. 실거래가 허위신고 단속 강화

• 허위 계약 신고 시 중개사 자격정지 및 형사처벌 대상
• 2025년부터 실거래가 시스템에 자동 알림 기능 도입

4. 전세사기방지플랫폼 통합 운영

• 플랫폼 명칭: '전세사기 예방 통합포털'
• 운영 기관: 국토교통부·법무부 공동
• 계약 전 세입자 필수 확인 항목, 보증가입 가능 여부, 실거래가, 등기부 요약 등 통합 제공
• 홈페이지: https://www.khug.or.kr/index.jsp

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실전 팁: 안전한 전세 계약을 위한 체크 순서

1. 등기부등본·건축물대장 사전 조회
2. 임대인 본인 여부 및 위임 여부 검토
3. 주변 시세, 보증보험 가입 가능 여부 확인
4. 계약서 특약사항 꼼꼼히 기입 후 서명
5. 전입신고와 확정일자 동시에 진행
6. 잔금일 직전 등기부등본 재확인

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🚀 지금 할 수 있는 3가지

1. 정부24에서 등기부등본과 건축물대장 열람하기
2. HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인하기
3. 전세사기 예방 통합포털에 등록해 보증금 위험도 점검하기

 

 

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✅ 한 문장 요약: 전세 계약은 단순한 주거 선택이 아닌 법적 보호를 위한 절차이며, 꼼꼼한 확인과 제도 활용이 피해를 막는 가장 확실한 방법이다.